Cómo vender una casa o propiedad heredada en Perú
Javier Sánchez en Zyneria Inmobiliaria
Última actualización: 2026-09-05
Javier Sánchez en Zyneria Inmobiliaria
Última actualización: 2026-09-05
Heredar una casa, departamento o terreno no significa que el inmueble esté automáticamente listo para venderse. Antes de ofrecerlo al mercado conviene revisar quiénes son los herederos, cómo está inscrita la sucesión y si el inmueble ya figura registralmente a nombre de quienes van a vender.
Las mismas reglas generales deben revisarse tanto si quieres vender una casa heredada como si necesitas vender un departamento heredado: primero hay que confirmar la sucesión, la titularidad registral y la participación de todos los herederos que deban intervenir.
Cuando no existe testamento, normalmente debe tramitarse una sucesión intestada. SUNARP señala que este procedimiento permite determinar formalmente quiénes son los herederos del causante.
Además, si existen varios herederos, una venta del 100% del inmueble requiere coordinar la participación de todos los titulares correspondientes o de sus representantes con facultades suficientes.
Sí. Una propiedad recibida por herencia puede venderse, pero antes debe verificarse que la situación sucesoria y registral permita formalizar correctamente la compraventa.
El punto clave es determinar quién tiene actualmente derecho sobre el inmueble y quién figura como propietario en Registros Públicos.
Encontrar comprador antes de ordenar la sucesión no elimina los trámites pendientes. Conviene detectarlos antes de comprometer una fecha de cierre.
Si el propietario falleció dejando testamento válido, deberá revisarse el contenido del testamento y su situación registral.
Si falleció sin testamento, corresponde determinar a los herederos mediante una sucesión intestada, que puede tramitarse por vía notarial o judicial según corresponda.
El objetivo de este procedimiento es declarar formalmente quiénes son los herederos del causante.
La declaratoria de herederos no debería confundirse con tener ya actualizada la titularidad del inmueble en el Registro de Predios.
Para que los herederos aparezcan registralmente como nuevos propietarios del inmueble, debe inscribirse la transferencia por sucesión en el Registro de Predios. Este acto puede realizarse después de inscribir la sucesión intestada y, en determinados supuestos previstos por SUNARP, ambos actos pueden tramitarse conjuntamente.
Antes de ofrecer la propiedad conviene obtener una partida actualizada y confirmar que la titularidad coincida con las personas que participarán en la venta.
Es frecuente que una propiedad sea heredada por varios familiares.
En ese escenario, para vender el 100% del inmueble deben intervenir todos los titulares de los derechos correspondientes o representantes debidamente facultados.
Por eso conviene definir antes de publicar:
Resolver estas decisiones después de recibir una oferta suele ser mucho más difícil.
Puede iniciarse la preparación comercial del inmueble e incluso buscar interesados mientras se regulariza la sucesión, pero debe diferenciarse claramente entre promocionar la propiedad y estar en condiciones de transferir registralmente el 100% del inmueble.
Si el causante todavía figura como propietario o la sucesión no ha sido reflejada correctamente en el Registro de Predios, existen pasos previos que normalmente deberán completarse para formalizar la compraventa.
Por eso, si se comienza a comercializar antes, el comprador debería conocer desde el inicio la situación real y los plazos estimados de regularización.
Podemos revisar primero la partida y el estado documental para identificar qué debe regularizarse antes de comprometer una venta.
Los documentos exactos dependen de cada caso, pero normalmente conviene revisar:
No todas las sucesiones son iguales. Puede haber copropiedad previa, sociedad conyugal, herederos residentes en el extranjero, menores de edad, poderes o diferencias entre información municipal y registral.
La venta de un inmueble heredado requiere una revisión tributaria específica.
SUNAT considera la herencia una adquisición a título gratuito y establece reglas particulares para determinar el costo computable.
Para inmuebles adquiridos a título gratuito desde el 1 de agosto de 2012, SUNAT señala que el costo computable puede ser cero, salvo que pueda acreditarse fehacientemente el costo que correspondía al transferente antes de la transmisión. Para adquisiciones gratuitas anteriores a esa fecha existen reglas distintas.
Cuando la venta genera renta de segunda categoría gravada, el impuesto equivale en términos prácticos al 5% de la ganancia de capital determinada conforme a las reglas de SUNAT.
Por ello, no conviene asumir automáticamente cuánto impuesto pagará cada heredero sin revisar la fecha de adquisición, antecedentes del inmueble, participación de cada vendedor y documentación que sustente el costo.
Si se pretende vender todo el inmueble y uno de los copropietarios no acepta, no puede simplemente ignorarse su participación.
Primero conviene intentar llegar a un acuerdo entre los titulares sobre precio, distribución del dinero y condiciones.
Si existe un conflicto sucesorio o de copropiedad que no puede resolverse por acuerdo, será necesario obtener asesoría legal específica antes de ofrecer al comprador una operación que no pueda cerrarse.
Esto es distinto de que un copropietario evalúe disponer únicamente de sus propios derechos y acciones; esa situación tiene implicancias diferentes y debe analizarse jurídicamente antes de ofrecerla como alternativa.
Una hipoteca inscrita no necesariamente hace imposible una venta.
Debe determinarse la deuda pendiente, quién es el acreedor y cómo se coordinará la cancelación o levantamiento dentro de la operación.
También conviene informar esta situación al comprador desde una etapa temprana para que los mecanismos de pago puedan estructurarse correctamente.
¿Se puede vender una propiedad si todavía tiene hipoteca?
En una propiedad heredada, el problema no suele ser encontrar comprador. El riesgo es encontrarlo antes de que los herederos y los documentos estén preparados para cerrar.
Antes de formalizar la transferencia del inmueble deben revisarse y completarse los actos sucesorios y registrales que correspondan. La titularidad del inmueble debe quedar correctamente reflejada para que quienes venden puedan formalizar la compraventa.
Para transferir el 100% del inmueble deben intervenir todos los titulares correspondientes o sus representantes con facultades suficientes.
Puede prepararse y promocionarse la futura venta, siempre que se comunique correctamente la situación registral y no se presente como inmediatamente transferible algo que todavía requiere regularización.
Debe analizarse cómo participará en la firma o si otorgará un poder con facultades suficientes. Conviene resolverlo antes de fijar una fecha de cierre.
Puede corresponder, dependiendo de las reglas tributarias aplicables al caso. Las adquisiciones por herencia tienen reglas particulares de costo computable, por lo que conviene realizar el cálculo antes de firmar.
No puede venderse el 100% ignorando los derechos de un copropietario. Si no existe acuerdo entre titulares, conviene obtener asesoría legal sobre las alternativas disponibles.
En términos generales deben revisarse los mismos elementos sucesorios y registrales: quiénes son los herederos, cómo está inscrita la titularidad y quiénes deben intervenir en la compraventa. Luego pueden existir documentos específicos según el tipo de inmueble.
Debe revisarse quién es el acreedor, cuánto se debe y cómo se cancelará o levantará la carga dentro de la operación. Una hipoteca no necesariamente impide vender, pero exige una estructura de cierre adecuada.
Vender una propiedad heredada en Perú es posible, pero el primer paso no es publicar el inmueble: es conocer exactamente la situación sucesoria y registral.
Cuando existen varios herederos, también resulta fundamental acordar previamente quiénes venderán, qué condiciones aceptarían y cómo se coordinará la operación.
Ordenar estos puntos antes de encontrar comprador reduce el riesgo de que una venta avanzada se paralice por documentos, desacuerdos familiares o trámites que pudieron detectarse desde el inicio.
Podemos revisar la partida registral, la situación de los propietarios y qué documentos conviene ordenar antes de salir al mercado.
Javier Sánchez
Agente Inmobiliario
Zyneria Inmobiliaria
WhatsApp: (+51) 943 106 950
Fuentes de referencia: SUNARP y SUNAT. La situación sucesoria y tributaria puede variar según cada caso, por lo que los aspectos legales o fiscales particulares deben revisarse con el profesional correspondiente.
"Soy el fundador de ZYNERIA, una empresa de corredores inmobiliarios en Lima, Perú, cuyo objetivo principal es ayudarte a vender o alquilar tu propiedad inmobiliaria. Nos especializamos en brindar un servicio integral y de excelencia para propietarios en Miraflores, San Isidro, Surco, Barranco y San Borja.
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