Impuestos y beneficios tributarios para propietarios en Perú 2026
Javier Sánchez en Zyneria Inmobiliaria
Última actualización: 2026-07-06
Javier Sánchez en Zyneria Inmobiliaria
Última actualización: 2026-07-06
Actualizado a julio de 2026.
Ser propietario de un inmueble implica obligaciones tributarias que pueden aparecer durante la tenencia, el alquiler, la venta o la transferencia de la propiedad.
También existen determinadas exoneraciones, deducciones y reglas que pueden reducir legalmente el impuesto. Sin embargo, no todos los llamados “beneficios fiscales” que aparecen en internet son aplicables en el Perú.
En esta guía explicamos los principales impuestos y beneficios tributarios para propietarios en Perú, qué debe revisarse antes de vender o alquilar y cuáles son los errores que pueden generar pagos innecesarios, retrasos o contingencias.
Los principales tributos relacionados con una propiedad pueden dividirse en cuatro grupos:
También pueden existir arbitrios municipales, tasas, gastos notariales, registrales y obligaciones distintas según la forma en que se adquirió o utiliza la propiedad.
La situación tributaria de una persona natural no es necesariamente igual a la de una empresa, una persona no domiciliada, un constructor o alguien que vende inmuebles habitualmente.
Para el año 2026, la Unidad Impositiva Tributaria —UIT— tiene un valor de S/ 5,500.
Este importe se utiliza como referencia para calcular límites, deducciones, multas y beneficios tributarios.
En consecuencia:
El Impuesto Predial es un tributo municipal que grava anualmente el valor de los predios urbanos y rústicos.
Se calcula utilizando el autovalúo municipal, que considera el valor del terreno, las construcciones y determinadas instalaciones.
No debe confundirse el autovalúo con el precio comercial. Una propiedad puede tener un valor de mercado considerablemente mayor que su valor municipal.
La obligación corresponde a quien figure como propietario al 1 de enero de cada año.
Cuando el inmueble se vende durante el año:
Por esta razón, antes de firmar una compraventa debe verificarse el estado de los pagos municipales y definir claramente cualquier distribución económica acordada entre las partes.
Los pensionistas que cumplen las condiciones legales pueden solicitar la deducción de hasta 50 UIT de la base imponible del Impuesto Predial.
Durante 2026, las 50 UIT equivalen a S/ 275,000.
Entre los principales requisitos se encuentran:
El uso parcial con fines productivos, comerciales o profesionales puede estar permitido cuando cuente con la aprobación municipal correspondiente.
Si el autovalúo del inmueble es de S/ 330,000:
La deducción no significa necesariamente que desaparecerán todos los pagos municipales. Los arbitrios por limpieza pública, parques, jardines o serenazgo son conceptos diferentes.
Una persona adulta mayor no pensionista también puede solicitar la deducción de 50 UIT cuando cumple las condiciones establecidas.
Generalmente debe:
El beneficio no siempre se aplica automáticamente. El propietario debe presentar la solicitud y la documentación requerida ante la municipalidad donde se encuentra el inmueble.
Los requisitos, formularios y descuentos adicionales sobre arbitrios pueden variar entre distritos. Por ello, debe revisarse el procedimiento específico de la municipalidad correspondiente.
Los ingresos obtenidos por una persona natural sin negocio al alquilar un inmueble corresponden generalmente a rentas de primera categoría.
La tasa efectiva equivale al 5% del alquiler percibido.
Desde el 1 de enero de 2026, estas rentas se atribuyen al periodo en el que el propietario efectivamente recibe el dinero.
Si el propietario recibe S/ 3,000 por el alquiler mensual:
Si el inquilino no paga durante ese mes, bajo el criterio vigente desde 2026 no se declara un ingreso que todavía no fue percibido, sin perjuicio de las reglas especiales que puedan corresponder.
Si el propietario recibe anticipadamente seis meses o un año de alquiler, debe tributar por la totalidad del importe recibido, consignando como periodo el mes en que se percibió el dinero.
Esto puede generar un desembolso tributario importante en un solo periodo, aunque el alquiler corresponda a varios meses futuros.
Al finalizar el ejercicio puede ser necesario revisar si el alquiler anual fue inferior al monto mínimo determinado por las normas tributarias, relacionado con el 6% del valor de autovalúo.
También puede generarse una renta ficta cuando el propietario cede gratuitamente el uso del inmueble, incluso si no recibe un pago.
Estas situaciones requieren una revisión individual con un contador.
La tasa efectiva del 5% sobre el ingreso bruto equivale a aplicar una deducción legal del 20% y posteriormente una tasa de 6.25% sobre la renta neta.
Esto no significa que una persona natural pueda descontar adicionalmente todos los gastos de pintura, mantenimiento, reparaciones o cuotas del edificio del impuesto mensual.
Cuando una persona natural domiciliada vende un inmueble y la operación está gravada, el impuesto se calcula sobre la ganancia obtenida, no sobre el precio total de venta.
La tasa es de 5% sobre la ganancia.
La fórmula general es:
Precio de venta − costo computable actualizado = ganancia gravada
Ganancia gravada × 5% = impuesto
Supongamos que:
El costo computable no debe calcularse de manera improvisada. Puede requerir la aplicación del Índice de Corrección Monetaria y la revisión de la forma y fecha en que fue adquirido el inmueble.
El valor de determinadas construcciones y mejoras permanentes puede formar parte del costo computable del inmueble.
Esto puede reducir la ganancia gravada y, por lo tanto, el impuesto aplicable a la venta.
Para sustentar una mejora conviene conservar:
Una pintura rutinaria o una reparación menor no necesariamente se considera una mejora permanente incorporada al inmueble.
Además, el pago de la adquisición debe haber cumplido las reglas de bancarización y aparecer adecuadamente sustentado para que pueda reconocerse como costo.
Entre las principales situaciones señaladas por SUNAT se encuentran:
Para que un inmueble califique como casa habitación deben cumplirse condiciones específicas.
Entre ellas:
Tener una sola propiedad no significa automáticamente que esta califique como casa habitación.
Cuando el vendedor afirma encontrarse dentro de una excepción, debe presentar la comunicación correspondiente ante el notario.
SUNAT presume habitualidad a partir de la tercera venta de inmuebles realizada dentro de un mismo año, sin perjuicio de las excepciones y reglas especiales previstas por la ley.
Cuando existe habitualidad, la ganancia puede dejar de tributar como renta de segunda categoría y pasar al régimen de renta empresarial.
La diferencia puede ser considerable, por lo que una persona que compra y vende varias propiedades debe consultar a un contador antes de concretar las operaciones.
Los inmuebles adquiridos gratuitamente tienen reglas especiales para determinar su costo computable.
En propiedades adquiridas gratuitamente a partir del 1 de agosto de 2012, el costo podría ser cero cuando no se pueda acreditar de manera fehaciente el costo que correspondía al transferente.
Esto puede incrementar considerablemente la ganancia gravada al momento de vender.
Antes de vender una propiedad heredada o recibida mediante anticipo de legítima, conviene reunir:
El Impuesto de Alcabala grava la adquisición de inmuebles y corresponde normalmente al comprador o adquirente.
En Lima, la tasa es de 3%, pero las primeras 10 UIT del valor del inmueble no se encuentran afectas.
Durante 2026, las primeras 10 UIT equivalen a S/ 55,000.
Si la base imponible aplicable es de S/ 500,000:
La base utilizada no puede ser inferior al autovalúo ajustado cuando este resulte mayor.
Aunque el vendedor no sea quien paga el impuesto, debe considerarlo durante la negociación porque forma parte del costo total que asumirá el comprador.
La primera venta de un inmueble realizada por una empresa constructora no se encuentra afecta a alcabala, salvo por la parte correspondiente al valor del terreno.
Esta excepción no debe aplicarse automáticamente a cualquier inmueble nuevo o remodelado. Debe verificarse que se cumplan las condiciones exigidas.
| Tributo | Quién lo paga | Cuándo se genera |
|---|---|---|
| Impuesto Predial | Propietario al 1 de enero. | Anualmente por la propiedad del inmueble. |
| Renta por alquiler | Propietario que recibe el alquiler. | Cuando percibe la renta. |
| Renta por venta | Vendedor, cuando la operación está gravada. | Cuando obtiene una ganancia por la transferencia. |
| Alcabala | Comprador o adquirente. | Al adquirir el inmueble. |
Algunos contenidos inmobiliarios reproducen beneficios tributarios extranjeros como si fueran aplicables automáticamente en el país.
No debe afirmarse de manera general que un propietario puede:
La SUNAT publica los gastos deducibles de las rentas de trabajo para 2026 y no incluye una deducción general por intereses hipotecarios.
Las personas o empresas que generan rentas empresariales pueden tener reglas distintas, pero requieren contabilidad y una evaluación tributaria específica.
Comprar otra casa, departamento o terreno después de vender no elimina automáticamente el Impuesto a la Renta generado por la operación anterior.
La obligación se determina analizando:
La nueva compra es una operación independiente y no debe utilizarse como argumento para dejar de calcular el impuesto correspondiente.
La documentación puede determinar si un costo, mejora o excepción puede ser sustentado.
Conserva:
No esperes a recibir una oferta para comenzar a buscar esta información. La falta de documentos puede retrasar la notaría, la evaluación bancaria o el cierre de la compraventa.
Antes de alquilar una propiedad:
Antes de aceptar una propuesta:
Realizar este análisis antes de negociar evita descubrir una obligación tributaria después de haber comprometido el precio o utilizado parte del dinero.
No. El 5% se aplica sobre la ganancia gravada. Puede no existir impuesto cuando no hay ganancia o cuando se cumple alguna de las excepciones previstas.
Las operaciones en moneda extranjera deben convertirse conforme a las reglas tributarias aplicables y al tipo de cambio correspondiente. Consulta a un contador para realizar el cálculo.
No. Debe verificarse si cumple las condiciones de casa habitación y el tiempo mínimo de propiedad.
Determinadas mejoras permanentes sustentadas pueden incorporarse al costo computable. Las reparaciones rutinarias o gastos sin comprobantes no necesariamente serán aceptados.
La paga normalmente el comprador o adquirente. El vendedor debe considerarla porque influye en el presupuesto total y en la capacidad de negociación.
No necesariamente. La deducción de 50 UIT corresponde a la base imponible del Impuesto Predial. Los arbitrios tienen reglas y beneficios municipales distintos.
No de forma automática. El régimen peruano no aplica de manera general un diferimiento equivalente al intercambio 1031 de Estados Unidos.
Los beneficios tributarios inmobiliarios existen, pero tienen requisitos precisos. No deben aplicarse basándose únicamente en recomendaciones generales encontradas en internet.
El propietario debe diferenciar el Impuesto Predial, los arbitrios, la renta por alquiler, la renta por venta y la alcabala. También debe conservar documentación suficiente para sustentar el costo de adquisición y las mejoras permanentes.
En Zyneria Inmobiliaria ayudamos a propietarios de Santiago de Surco, Miraflores, San Borja, San Isidro, Barranco y zonas cercanas a valorizar, preparar y gestionar la venta o alquiler de sus inmuebles con información de mercado, revisión documental y seguimiento profesional.
La determinación tributaria definitiva debe realizarse con un contador o asesor tributario que revise las condiciones particulares de cada propietario y operación.
Antes de publicarla, revisemos su valor comercial, documentación, estrategia y los costos que pueden afectar la operación.
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Javier Sánchez
Zyneria Inmobiliaria
Correo: javiersanchez@zyneriainmobiliaria.com
Teléfono: (+51) 943 106 950
Nota informativa: Este artículo brinda orientación general y no reemplaza la asesoría tributaria, contable, legal, municipal o notarial. Las obligaciones pueden variar según la condición del propietario, la forma de adquisición, el uso del inmueble y las características de la operación.
Fuentes oficiales: SUNAT: declaración y pago por alquileres , SUNAT: rentas por venta de inmuebles , SUNAT: cálculo del impuesto por venta , SUNAT: valor de la UIT , SAT de Lima: Impuesto de Alcabala y Municipalidad de Miraflores: beneficio para pensionistas y adultos mayores .
"Soy el fundador de ZYNERIA, una empresa de corredores inmobiliarios en Lima, Perú, cuyo objetivo principal es ayudarte a vender o alquilar tu propiedad inmobiliaria. Nos especializamos en brindar un servicio integral y de excelencia para propietarios en Miraflores, San Isidro, Surco, Barranco y San Borja.
Mi visión es transformar la experiencia en el ámbito de los bienes raíces, usando tecnología de vanguardia y una gran dedicación por el negocio. Nuestro enfoque se centra en la venta de propiedades con una comunicación asertiva para que nuestros clientes obtengan los mejores resultados."
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