Cómo gestionar los impuestos de una propiedad en Lima: guía 2026
Javier Sánchez en Zyneria Inmobiliaria
Última actualización: 2026-07-06
Javier Sánchez en Zyneria Inmobiliaria
Última actualización: 2026-07-06
Actualizado a julio de 2026.
Ser propietario de un inmueble implica controlar obligaciones municipales y tributarias durante toda la vida de la propiedad: desde su adquisición y mantenimiento hasta el alquiler o la venta.
Una gestión desordenada puede ocasionar intereses, observaciones municipales, dificultades notariales o retrasos cuando aparece un comprador. Por eso, no conviene revisar los impuestos recién cuando se decide vender.
En esta guía encontrarás una forma práctica de gestionar los impuestos de una propiedad en Lima, organizar los documentos y anticipar los pagos que pueden presentarse durante 2026.
Las principales obligaciones relacionadas con una propiedad son:
Estos conceptos no deben confundirse. Se calculan de manera diferente, se pagan ante distintas entidades y pueden corresponder a personas distintas.
La Unidad Impositiva Tributaria —UIT— para 2026 es de S/ 5,500.
Este valor se utiliza para calcular tramos, deducciones, límites y determinados beneficios:
El Impuesto Predial es administrado por la municipalidad distrital donde está ubicado el inmueble y grava anualmente el valor de los predios urbanos y rústicos.
La base de cálculo es el autovalúo municipal, que considera el terreno, la edificación y determinadas instalaciones permanentes.
El autovalúo no es una tasación comercial ni representa necesariamente el precio por el que podría venderse la propiedad.
La obligación corresponde a la persona natural o jurídica que figure como propietaria al 1 de enero de cada año.
Si el inmueble se vende durante 2026:
El contrato puede incluir acuerdos económicos entre las partes, pero estos no modifican necesariamente la obligación frente a la municipalidad.
Se aplica una escala progresiva acumulativa sobre el autovalúo total de los inmuebles que el contribuyente posee dentro del mismo distrito:
| Tramo de autovalúo | Valor referencial 2026 | Tasa |
|---|---|---|
| Hasta 15 UIT | Hasta S/ 82,500 | 0.2% |
| Más de 15 y hasta 60 UIT | De S/ 82,500 a S/ 330,000 | 0.6% |
| Más de 60 UIT | Exceso de S/ 330,000 | 1.0% |
Las tasas se aplican por tramos. No se aplica el porcentaje más alto sobre todo el valor del inmueble.
Para un autovalúo total de S/ 500,000:
La municipalidad puede establecer un monto mínimo de pago y aplicar las disposiciones administrativas correspondientes.
El Impuesto Predial puede pagarse:
Cada municipalidad puede aprobar prórrogas, descuentos por pronto pago o calendarios particulares. Revisa siempre la información oficial del distrito.
Los arbitrios son tasas distintas al Impuesto Predial. Financian servicios municipales como:
Los montos y criterios son aprobados mediante ordenanzas municipales, por lo que pueden variar según el distrito, uso, ubicación y características del predio.
Una propiedad desocupada no queda automáticamente libre de arbitrios. El propietario debe revisar las reglas y posibles procedimientos de actualización aplicables en su municipalidad.
El contrato puede establecer que el inquilino reembolse o asuma económicamente los arbitrios. Sin embargo, el propietario debe controlar que efectivamente se paguen, porque una deuda municipal puede afectar futuras operaciones con el inmueble.
No te limites a recibir una confirmación verbal. Solicita y archiva las constancias de pago.
La información registrada ante la municipalidad debe coincidir con la realidad física y jurídica del inmueble.
Revisa especialmente:
Si realizaste una ampliación, demolición o modificación significativa, consulta si corresponde actualizar la declaración jurada municipal.
La Ley de Tributación Municipal contempla la presentación de una declaración cuando las modificaciones de las características del predio superan cinco UIT. También pueden existir procedimientos adicionales según la obra realizada.
Dos documentos suelen ser solicitados durante una venta inmobiliaria:
Resume los inmuebles declarados por el contribuyente dentro de la jurisdicción municipal y sus valores de autovalúo.
Contiene información individual del inmueble, como área, construcción, antigüedad, materiales y valorización municipal.
Antes de vender, verifica que los datos del HR y PU no presenten diferencias importantes frente a la partida registral, planos, declaratoria de fábrica o realidad física.
Estas diferencias no siempre impiden una compraventa, pero pueden generar observaciones, tasaciones inferiores o pedidos de regularización.
Cuando una persona natural sin negocio recibe ingresos por alquilar un inmueble, estos corresponden generalmente a rentas de primera categoría.
La tasa efectiva es de 5% sobre el alquiler percibido.
Si recibes S/ 3,500 mensuales:
Desde el 1 de enero de 2026, las rentas de primera categoría se imputan al periodo en el que son efectivamente percibidas.
Esto significa que el propietario declara y paga cuando recibe el alquiler, considerando las reglas y regularizaciones que correspondan.
Si el inquilino paga por adelantado seis meses o un año completo, se debe tributar por la totalidad recibida en el mes de percepción.
El propietario debe contar con RUC y Clave SOL, realizar la declaración y pago mediante el Formulario Virtual N.° 1683 y entregar o remitir el recibo de arrendamiento al inquilino.
La fecha de vencimiento depende del último dígito del RUC y del calendario mensual publicado por SUNAT.
Consulta el procedimiento oficial en SUNAT: declaración y pago por alquileres .
Puede corresponder una declaración anual cuando:
No asumas que los pagos mensuales siempre cierran completamente la obligación anual.
Cuando una persona natural domiciliada vende un inmueble y la operación está gravada, paga el 5% de la ganancia obtenida.
Precio de venta − costo computable actualizado = ganancia gravada
Ganancia gravada × 5% = impuesto
El impuesto no se calcula directamente sobre el precio total de venta.
Dependiendo del caso, puede comprender:
Las reglas pueden variar si la propiedad fue adquirida por compraventa, herencia, donación o anticipo de legítima.
Entre las principales situaciones señaladas por SUNAT están:
Para que un inmueble califique como casa habitación debe haber permanecido en propiedad del vendedor por al menos dos años y no estar destinado exclusivamente a comercio, oficina, industria, almacén, cochera u otros usos similares.
La declaración y pago deben efectuarse hasta el mes siguiente de recibido el ingreso, según el último dígito del RUC y el calendario de SUNAT.
En la práctica, el notario solicita el comprobante de pago o la documentación que sustente la no obligación antes de elevar la compraventa a escritura pública.
La declaración puede realizarse mediante el Formulario Virtual N.° 1665.
Revisa la guía oficial en SUNAT: declaración y pago por venta de inmuebles .
La alcabala grava la adquisición de inmuebles urbanos o rústicos y corresponde normalmente al comprador.
En la provincia de Lima:
La base es el valor de transferencia, que no puede ser inferior al autovalúo ajustado cuando este resulte mayor.
Si la base aplicable es S/ 600,000:
El pago debe efectuarse hasta el último día hábil del mes siguiente de realizada la transferencia.
Aunque corresponde al comprador, el vendedor debe considerarlo durante la negociación porque forma parte del desembolso total necesario para concretar la compra.
Consulta el procedimiento en SAT de Lima: Impuesto de Alcabala .
| Momento | Control recomendado |
|---|---|
| Enero | Revisar propietario registrado, HR, PU, autovalúo, uso y estado de cuenta municipal. |
| Febrero | Verificar declaración anual municipal, pago al contado o primera cuota del Predial. |
| Cada mes | Controlar alquileres percibidos, declarar el 5%, archivar Formulario 1683 y verificar arbitrios. |
| Mayo, agosto y noviembre | Revisar las siguientes cuotas del Impuesto Predial cuando se optó por pago fraccionado. |
| Antes de vender | Calcular impuesto por ganancia, reunir pagos municipales, HR, PU y sustento del costo computable. |
| Después de comprar | Declarar la adquisición y actualizar la información ante la municipalidad correspondiente. |
| Después de vender | Verificar que la transferencia quede correctamente registrada y que no continúen emitiéndose obligaciones posteriores a tu nombre. |
Los plazos municipales pueden variar. Confirma siempre el calendario y procedimiento de la municipalidad donde se encuentra la propiedad.
No mezcles los documentos de varias propiedades. Crea una carpeta física y una copia digital independiente para cada inmueble.
Incluye:
Utiliza nombres claros en los archivos digitales, por ejemplo:
2026-05 – Impuesto Predial – Cuota 2 – Propiedad Surco.pdf
Además de los tributos pueden aparecer:
Estos conceptos deben incluirse al calcular cuánto dinero neto quedará después de la venta.
Una revisión anticipada permite fijar un precio y una estrategia de negociación con información real, en lugar de descubrir gastos cuando la operación ya está comprometida.
La inmobiliaria puede ayudarte a:
La determinación definitiva de los impuestos, beneficios o contingencias corresponde a un contador o asesor tributario que revise la situación particular del propietario.
En Zyneria Inmobiliaria no reemplazamos la asesoría tributaria. Organizamos el proceso inmobiliario y advertimos qué información debe estar preparada antes de ofrecer la propiedad.
No. Se calcula sobre el autovalúo municipal utilizando una escala progresiva acumulativa.
Frente a la municipalidad, el responsable del impuesto anual es quien era propietario al 1 de enero. Las partes pueden pactar distribuciones económicas internas.
No. Son tasas distintas vinculadas a servicios municipales.
Desde 2026, la renta de primera categoría se imputa cuando es percibida. Deben revisarse también las posibles regularizaciones anuales.
No. Depende de la fecha de adquisición, costo computable, ganancia, condición de casa habitación y habitualidad, entre otros factores.
Normalmente la paga el comprador o adquirente del inmueble.
Puede retrasar la operación o generar exigencias de pago y regularización. Conviene identificarla antes de recibir una oferta.
Gestionar correctamente los impuestos de una propiedad requiere más que pagar los recibos que llegan durante el año.
El propietario debe revisar el autovalúo, controlar Predial y arbitrios, declarar los ingresos por alquiler, conservar el sustento del costo de adquisición y calcular anticipadamente los impuestos que podrían generarse al vender.
Una documentación ordenada reduce riesgos y permite negociar con mayor claridad.
En Zyneria Inmobiliaria ayudamos a propietarios de Santiago de Surco, Miraflores, San Borja, San Isidro, Barranco y zonas cercanas a valorizar, preparar y gestionar la venta o alquiler de sus inmuebles con seguimiento y una estrategia basada en información.
Para conocer también las principales exoneraciones y deducciones, revisa nuestra guía de impuestos y beneficios tributarios para propietarios .
Revisemos su valor comercial, documentación y estrategia antes de ingresar al mercado.
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Javier Sánchez
Zyneria Inmobiliaria
Correo: javiersanchez@zyneriainmobiliaria.com
Teléfono: (+51) 943 106 950
Nota informativa: Este artículo brinda orientación general y no reemplaza la asesoría tributaria, contable, legal, municipal o notarial. Los procedimientos y vencimientos pueden variar según el distrito, la condición del propietario y las características de la operación.
Fuentes oficiales: SUNAT: valor de la UIT , SUNAT: declaración y pago de alquileres , SUNAT: impuesto por venta de inmuebles , SAT de Lima: Impuesto Predial y arbitrios y SAT de Lima: Impuesto de Alcabala .
"Soy el fundador de ZYNERIA, una empresa de corredores inmobiliarios en Lima, Perú, cuyo objetivo principal es ayudarte a vender o alquilar tu propiedad inmobiliaria. Nos especializamos en brindar un servicio integral y de excelencia para propietarios en Miraflores, San Isidro, Surco, Barranco y San Borja.
Mi visión es transformar la experiencia en el ámbito de los bienes raíces, usando tecnología de vanguardia y una gran dedicación por el negocio. Nuestro enfoque se centra en la venta de propiedades con una comunicación asertiva para que nuestros clientes obtengan los mejores resultados."
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